Les recours du bailleur en cas de litige avec son locataire
Publié le :
08/11/2021
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De nombreuses situations peuvent être source de litiges pour le bailleur d’un logement, lié par un bail d’habitation avec un locataire : loyers impayés, dégradations, refus de quitter les lieux, sous-location illégale, etc.
Bien que les recours dépendent régulièrement de la nature du litige, la voie amiable est un préalable à toute saisie des tribunaux.
La tentative amiable entre les parties
Avant toute action, la voie de la négociation ne doit pas être écartée en cas de litige avec un locataire.Si une rencontre entre les parties n’est pas adaptée, le bailleur a tout intérêt à adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception, exposant au preneur :
- L’objet du litige ;
- Un rappel des termes de l’engagement qui les lie, en visant notamment les clauses du bail d’habitation ou la loi ;
- Le délai dont le locataire dispose pour solutionner le litige, avant que d’autres actions soient engagées ;
- Les éventuelles suites et recours que mettra en œuvre le bailleur en cas d’inaction du locataire.
La tentative amiable par recours à un tiers
Selon les contrats d’assurance, le bailleur peut éventuellement bénéficier d’une protection juridique qui lui offrira des garanties d’assistance en cas de litige avec son locataire, notamment la mise à disposition d’un médiateur, afin de trouver une solution amiable.En tout état de cause, le bailleur dispose de la possibilité de saisir, gratuitement, la Commission départementale de conciliation (CDC), impartiale et composée de manière égale de représentants des bailleurs et des locataires.
Cet organe va alors entendre le bailleur et son locataire (qui peuvent être représentés), puis rendre un avis établissant un constat, selon si les parties parviennent à un accord ou non. En cas d’accord, il ne leur est toutefois plus possible d’agir en justice pour que soit tranché le même litige objet de la conciliation.
La saisine de la CDC est obligatoire pour les litiges suivants : révision annuelle du loyer, dépôt de garantie, état des lieux du logement, critères de décence du logement, et congés au bail.
Enfin, si la CDC n’est pas saisie, toute action en justice du bailleur lorsque l’objet du litige n’est pas supérieur à 5 000 euros ou est relatif à un conflit de voisinage impliquant un locataire, et sauf motif légitime, doit obligatoirement être précédée d’une tentative de conciliation :
- Soit par recours à un médiateur : tiers désigné par le juge ;
- Soit par recours au conciliateur de justice : auxiliaire de justice bénévole ;
- Soit par une procédure participative : avec participation des avocats des parties ;
Les différents recours judiciaires
Lorsqu’aucune solution amiable n’a su être trouvée, le bailleur peut par voie de requête ou d’assignation si le litige est inférieur à 5000 euros, sinon par voie d’assignation uniquement, saisir le juge des contentieux de la protection, dont la compétence est fixée au lieu du logement objet du bail.La procédure devant cette juridiction est orale, et bien que conseillée, la représentation par avocat y est facultative.
Étant précisé que si le bailleur justifie d’un motif urgent, le juge peut être saisi en référé afin de fixer des mesures provisoires, et des procédures exceptionnelles peuvent être engagées telles que l’injonction de payer en matière de loyers impayés, ou l’injonction de faire en cas de travaux mis à la charge du locataire.
Si l’objet du litige porte sur la nécessaire expulsion du locataire, la procédure obéit à des règles différentes, et nécessite que soit prise en considération la période de trêve hivernale.
Faire rédiger la convention de bail par un professionnel, tel un Avocat, aguerrit aux spécificités propres à ce contrat, permettra de pallier tout contentieux futur, en veillant notamment à encadrer les moindres détails de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur et en y joignant l’ensemble des annexes obligatoires.
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